Статьи

В дверь рынка офисной недвижимости постучался дефицит

11.08.2016 13:11
        Рынок офисной недвижимости столкнулся с разрушением кризисного тренда. Несмотря на максимальное снижение темпов строительства, спрос в этом году станет рекордным за последнее время. В большей степени это коснется офисов А класса, найти которые уже непросто.

Дефицит офисов класса А

За первые 6 месяцев 2016 года спрос на офисы в столице РФ увеличился на четверть по сравнению с первым полугодием 2015 ода. Теперь он составляет 233 тыс. кв. м, как сообщает консалтинговая компания Knight Frank. По ее прогнозам к концу года рынок покинут офисы класса А общей площадью 260,8 тыс. кв. м. А это рекордный уровень с 2012 года. Что касается офисов В класса, то с рынка уйдет около 225,3 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем 2014 года.
Количество неиспользуемых офисов уменьшается, и к концу года в А классе их доля сократится на 4,4% (на начало 2016 года было 24,4%). В классе В произойдет снижение на 0,5% (было 16,5%): такие прогнозы делает компания Knight Frank. В среднем офисная вакантность уменьшится на 0,4% (с 17,7%), как предполагают в CBRE.
Ожидания подтверждает статистика. Colliers International сообщает, что офисные площадки от 10 тыс. кв. м сегодня есть только в 6 московских бизнес-центрах, относящихся к классу А. В прошлом году количество подобных объектов равнялось 13, а в позапрошлом – 9.
Елизавета Голышева, занимающая в фирме JLL должность руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений и являющаяся директором по России и в странах СНГ, подтверждает нехватку больших офисных площадок класса А. Голышева сообщает: «Почти все покупатели или арендаторы, которым требуется большая офисная площадь, выбирают здание целиком, несколько смежных этажей или некоторую часть объекта, где можно сделать отдельный вход. Сейчас найти предложение, удовлетворяющее таким требованиям в Москве, очень трудно, хотя можно».

Почему растет спрос

Елена Денисова, будучи руководителем и старшим директором отдела офисных помещений CBRE, объясняет, почему еще в 2015 году начали прогнозировать уход с рынка качественных офисных блоков: «Дело в том, что ситуацией воспользовались крупные корпорации международного уровня. Именно ими были куплена и арендована лучшая офисная недвижимость в лучших объектах».
Согласно данным Colliers International, максимальная ставка 1 кв. м офисной площади составила в первом квартале прошлого года – 32,7 тыс. руб./год. К концу же второго квартала 2016 года арендная ставка офисов А класса сократилась до 25,5 тыс. руб./год за единицу площади. Падение ставки ярко выражается в долларовом эквиваленте: с $560 в год за 1 кв. м ставка упала до $393. Для сравнения: максимальная ставка в долларовом выражении составила в третьем квартале 2012 года - $855/год за единицу площади.
Еще одним источником спроса стали государственные компании, проявляющие в последнее время большую активность. Сюда относится ВТБ, забравший за долги башню «Евразия», а также Сбербанк, взявший в собственность бизнес-центр President Plaza. Фирма «Транснефть» стала единой собственницей центра Evolution Tower, а московская мэрия купила в бизнес-центре «Око» 55 тыс. кв. м. Названные выше объекты рассоложены в рамках столицы. Денисова добавила: «Невзирая на то, что эти сделки носят рыночный характер лишь отчасти, они сильно повлияли на вакантность в пределах рынка офисной недвижимости».
Если учитывать переход офисных площадок к банковским структурам (32% от общего числа сделок), то спрос за первое полугодие 2016 года увеличился на 17% в сравнении с тем же периодом в 2015 году и составил 578 тыс. кв. м (так посчитали в JLL). Из этой площади 310 тыс. кв. м были приобретены или арендованы во втором квартале.
Обратная сторона медали – новые проекты на рынке почти отсутствуют. По итогам первой половины текущего года построено было лишь 175 тыс. кв. офисов. За последние годы это самый низкий уровень, как сообщает Knight Frank. В целом в эксплуатацию в 2016 году будет отдано около 400 тыс. кв.м, а в следующем – 250 тыс. кв. м. Предполагается, что 2017 год станет антирекордным по вводимой в эксплуатацию офисной площади в рамках Москвы. До этого минимальный уровень отмечался лишь в 2012 году, когда после кризиса 2008-2009 годов в связи с временной остановкой девелоперской деятельности стали нововведенными 550 тыс. кв. м.

Медленный рост ставок

Собеседники РБК сообщают, что еще пока рано обсуждать увеличение арендных ставок. Согласно их словам, не следует ожидать роста раньше 2017 года. «Скорее всего, цены начнут увеличиваться у собственников только что отстроенных офисных зданий, качество которых выйдет на новый уровень», - говорит Мария Котова, являющаяся управляющим партнером Blackwood. Она добавила, что следующие рыночные участники начнут повышать ставки не раньше будущего года.
По словам JLL, по сравнению с прошлым кризисом в этот раз восстанавливаться арендные ставки в долларовом эквиваленте будут еще медленнее. Раньше на этот процесс понадобилось два года. В компании сказали: «Ставки начнут расти только с 2017 года, а увеличиваться они будут медленно. На это влияет темп роста ВВП, составлявший в 2010-2012 году 4%. Сейчас же прогноз говорит, что показатель вряд ли будет выше 1-2% годовых».
    

<< Все статьи