Статьи

Время кризиса: пустым ТЦ сыт не будешь

20.05.2015 12:16
        Несмотря на то что прошлый год ставил рекорды по вводу торговых площадей, ситуация на рынке недвижимости складывается не самая приятная. Тысячи квадратов огромных и не очень бетонных коробок торговых центров зияют дырами пустых витрин. Как такая ситуация сложилась, как из нее выходить и какие объекты стоит строить в период кризиса, мы и попытаемся понять.
Доля пустующих/неработающих магазинов на момент открытия объекта в новых торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию с начала 2014 года, в среднем составляет 50%. Показатель, который с трудом воспринимался в середине 2014 года, сейчас, в силу сильнейшей турбулентности на розничном рынке, стал практически нормой. В текущих условиях гораздо более важными для мониторинга представляются показатели развития торгового центра, то есть темпов его заполнения работающими магазинами после открытия.
По всем торговым центрам, открытым с 2014 года в Москве, компания МАГАЗИН МАГАЗИНОВ фиксирует уровень пустующих площадей на дату ввода в эксплуатацию. Объем неработающих площадей на момент открытия в разных объектах варьируется от 94% (так открылся Columbus) до 8% (уровень «Весны»). Средний показатель по всем новым торговым центрам – 50% не функционирующих площадей.
Основываясь на своих подсчетах доли пустующих площадей на момент открытия и на конец марта 2015 г., компания МАГАЗИН МАГАЗИНОВ рассчитала, насколько быстро центры заполняются с учетом временного фактора. Абсолютным лидером по скорости заполняемости площадей стал Columbus: за 1,5 месяца после открытия в центре заработали точки арендаторов на площади 38,6 тысячи кв. метров (в дополнение к заполненным площадям на момент ввода эксплуатацию) – то есть в центре открывалось секций в среднем на 859 кв. метров в день. Хорошую динамику продемонстрировал и «Авиапарк», в котором за прошедшие с момента открытия 4 месяца заполнилось 63 тысячи кв. метров. Замыкает тройку лидеров Vegas Crocus City, в котором за 10 месяцев заработало секций еще на 67 тысяч кв. метров.
Как мы видим, многие девелоперы, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, все-таки выводят на рынок полупустые торговые центры. Думается, мера больше вынужденная, чем необходимая, главное здесь – наличие уже готовых якорей.
Константин Воронин, директор по развитию BASE PROPERTY GROUP, отмечает, что важно учитывать, какая половина не заполнена. Если в ТЦ нет продуктового оператора и основных якорей или оператора с новым форматом развлечений, то открывать такой ТЦ нецелесообразно. При наличии продуктов и развлечений (при выигрышной локации объекта) ввод возможен при грамотном разделении и продвижении этапов/очередей открытия объекта.
Наталья Борец, директор отдела аренды SRV в России, также считает, что в нынешних условиях заполняемость объекта на 50% в момент открытия – очень неплохой показатель. В этом случае на дальнейшую заполняемость ТЦ и трафик повлияет качественный набор якорей. Прежде всего, это должен быть продуктовый супер- или гипермаркет, который сгенерирует основной поток, супермаркет спортивных товаров, бытовой техники и электроники или одежды. Заполнить оставшиеся вакантные площади после открытия уже не станет невыполнимой задачей. Будущий арендатор видит, что ТЦ работает, есть определенный трафик, то есть из какой-то фантастической истории некой стройки получился реальный объект. К примеру, ТРЦ «Жемчужная Плаза» заработала с невысоким процентом открытых арендаторов, но через несколько месяцев работы заполняемость составила уже 80%.
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, подчеркивает, что один из основных аспектов в таком случае – это договоренность с арендаторами: «Конечно, с точки зрения классической теории торговый центр должен открываться с максимальным составом арендаторов. В противном случае есть риск потерять часть потенциальной аудитории. Но так как рынок у нас все еще развивающийся, то открытие ТЦ с неполным составом арендаторов уже стало привычным делом для посетителей.  Тут уже на первый план выходят такие факторы, как местоположение объекта, его концепция, как именно происходит так называемое «техническое открытие». Если место удачное и, в первую очередь, открылись основные якоря, например продукты и кино, то посетители уже начнут посещать объект и будут ждать выхода всех арендаторов». Самый удачный вариант частичного открытия, если к работающему якорю посетителям не приходится долго идти по пустой галерее. Также нельзя открывать полупустую торговую галерею, если у собственника нет понимания, когда будут заполнены остальные магазины.
Тем не менее факт остается фактом, приходится работать в тех условиях, которые сложились на рынке. Собственнику, даже с пустым, но работающим торговым центром, необходимо бросить все силы на его заполнение и привлечение трафика. И здесь всплывают несколько немаловажных факторов.
Для успешной работы действующего торгового центра в текущей ситуации управляющей компании следует умело оперировать сразу двумя показателями. Во-первых, УК должна приложить максимум усилий для поддержания посещаемости и продаж у работающих арендаторов. Во-вторых, УК должна четко следить за изменившимися потребностями своей аудитории и искать соответствующих арендаторов. Именно проактивная позиция УК позволяет, с одной стороны, оставаться востребованным ТЦ для покупателей, с другой – не допустить роста вакантных площадей в ТЦ.  
По словам Виталии Львовой, генерального директора Promotion Realty, максимально простой способ привлечения арендаторов и увеличения трафика – это анализ потребностей целевой аудитории и коррекция тенант-микса на основании данных потребностей. Не секрет, что большинство объектов в хорошие годы были сформированы по принципу «кто возьмет», что привело к присутствию в торговых центрах не самых нужных в данной локации операторов. В условиях роста потребительской активности данные магазины худо-бедно торговали и обеспечивали торговый центр арендой. В текущей ситуации все стало по-честному: слабо востребованные операторы не обеспечивают себя необходимой выручкой и более не могут платить требуемую арендную ставку. Выход из ситуации довольно простой: либо снижать аренду и мириться с присутствием в ТЦ оператора, который плохо торгует, либо искать того, кто в этой локации сможет торговать успешнее.
Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, говорит о том, что не стоит забывать о сниженной покупательской способности и возросшем внимании к эконом-ритейлу. «В первую очередь на успешность торгового центра влияет максимальная посещаемость объекта целевой аудиторией. Чем выше ее процент, тем выше выручка операторов, следовательно, у собственников появляется возможность увеличить арендные ставки. При этом важно понимать, что изменения в экономике сказались на покупательской способности россиян и спрос сместился в сторону эконом-сегмента. Чтобы сохранить свою целевую аудиторию, собственникам ТЦ и операторам необходимо перестраиваться вместе с движением спроса со стороны посетителей в том же направлении», - заключил эксперт.
Татьяна Мальянова, начальник отдела аренды торговых центров компании JLL, важным в такой ситуации считает именно гибкость девелопера: «Первое и самое главное, что может сделать собственник для повышения привлекательности своего объекта в глазах ритейлера, – проявить гибкость по отношению к арендатору и пойти на взаимные договоренности. Для стимулирования посещаемости в кризисный период еще большую роль начинает играть профессиональный маркетинг объекта, который должен быть направлен на привлечение потребителя в торговый центр, удержание и – в идеале – конвертацию его в покупателя».
    

<< Все статьи